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楼市现三年来最暖冬季2012年整体趋暖的大势已定

发布时间:2020-03-03 22:39:06 阅读: 来源:台式机厂家

三年来最暖冬季

入冬以来,寒风刺骨,但楼市一直春意盎然。

据中原地产研究部统计,11月,北京新建商品住宅共计成交12988套,环比10月上涨了32.4%,而同比2011年同期则上涨了94%。同月,二手住宅合计成交14449套,环比10月上涨了26.2%,同比2011年同期则依然上涨了94.5%。

进入12月,上升势头依然显著。12月上旬北京新建住宅签约3199套,二手房住宅签约4509套,合计签约7708套,虽然同比11月上旬下调了4.1%。但主要原因是因为12月上旬有2个周末影响了签约。

中原地产研究部认为,实际12月整体成交相比11月继续升温,12月暖冬的趋势已经明显。

从全市的情况看,2012整体趋暖的大势已定。

根据北京市住建委数据,亚豪机构统计,截至12月9日,今年北京市商品住宅成交金额达2375.5亿元,创近三年新高。数据显示,2011年北京市商品住宅成交金额为1726亿元,今年截至12月9日已达2375.5亿元,比去年全年多出37.6%,而2010年该数据为2267亿元。

中原地产研究部总监张大伟表示,从目前的情况看,整体价格继续微涨已经成为定论,在土地价格及溢价率都明显上涨的情况下,开发商的定价也会水涨船高,而且全年计划的提前完成使得开发商年底促销的力度将明显减弱,整体市场价格将依然维持平稳微涨的趋势。

刚需市场小户型当道

毫无疑问,整体楼市正在上升、回暖,甚至正在向最热的2009年看齐。但是从产品角度看,市场正在呈现出不同于往日的趋势,刚需市场的主力热销户型正在变小,而高端住宅市场的主力户型正在变大。

据北京中原统计,11月,北京销售最集中的价位是100万-200万元的房子,成交占比45.71%,成交4912套,总计面积43.91万平方米,平均户型面积89.39平方米。其次则是50万-100万元的房子,成交占比17.42%,成交1872套,总计面积13.87万平方米,平均户型面积为74.09平方米。

据资深业内人士回忆,2009年以前,北京最热销的户型是面积在100平方米左右的三居,其次则是80-90平方米的两居,现在主力户型面积明显变小。

北京万科副总经理肖劲也表示,根据他们对市场的调研,发现对于部分刚需置业者而言,有能力承担的面积正在下降。

受这种趋势的影响,同样的户型,面积正在日益“经济化”。如果说3年前,90平方米的三居还算是紧凑户型的话,现在市场已经出现接近80平方米的三居、70平方米左右的两居。顺应此趋势,万科甚至计划推出15平方米的微户型。

11月以来,记者所知的热销楼盘,大部分均为性价比较高的刚需盘,而且,主力户型均在70-100平方米之间,最先售罄的无疑均为小户型产品。

在通州某项目售楼处,一位购房者坦言:“我也想买大点的户型,但是钱就这么多,房价又涨得这么快,我只能把原来三居的计划缩为两居。”

在高端市场上,却呈现出与刚需产品截然相反的趋势,那就是主力户型越来越大。

无论是刚入市的望京金茂府,还是计划推新的瑞安君汇,或者正在销售的五矿万科如园、西山壹号院等老盘,主力户型都在呈现上升的趋势,尤其是楼王产品,很少有300平方米以下的户型,400平方米甚至以上的户型屡见不鲜。

丽兹行高端住宅研究院研究员郑海燕表示,“限购前,小面积户型由于资金投入小、租金回报率高、资金回收周期短等优势,成为高端住宅投资者的首选户型。但限购之后,高端人士的投资需求与自住需求很难分开,既要考虑到自住的功能性,又要考虑未来的升值保值空间,150平方米以上户型从而成为热销主力,200平方米以上稀缺户型更是供不应求。”

□业界观点

北京万科副总经理

肖 劲刚需出现两极化趋势

总体来说北京的需求非常旺盛,销售速度正在加快,但经过对市场的调研,我们发现了一些不同于以往的情况。同样是刚需,呈现出两类趋势:一类叫下探型刚需,一类是一步到位型刚需。下探型刚需,意思就是对总价的承受能力要更低一点,因为有资格购房的人群中,随着不断的消化,最后总是没钱的人会更多一些,我们希望把这部分也给吸纳进来,因此我们的产品会做得更小一些。

另一种则是一步到位的趋势。因为北京的限购政策,我们现在主力客户就是四个字“新北京人”,他们只有一次购房资格,这使得他们很难有条件通过卖了再买的方式改善居住条件,所以他只能一步到位。我们就针对这部分客户,把户型做得大一些,让他们买一次就能住很长时间。

不管是下探型也好,还是一步到位型也好,这些客户都属于首置刚需的,都是万科主要面对的客户群。因此,我们也做了相应的调整,下探到70、80平方米的两居,一步到位到110多平方米的三居。

东亚新华地产营销总监

贾玉鹏公司未来继续开发中小户型

整体来看,目前刚需市场的主流户型是80-90平方米的两居室以及110-130平方米的三居室,这类产品走得比较好,但是80平方米以下两居室和100平方米以下三居比以上两种主流产品销售得更快,如果同一个项目同时开发了以上产品,则销售时最先售罄的就是80平方米以下的两居和100平方米以下三居。以东亚·台湖印象为例,该项目六七十平米的两居室和七八十平米的三居室卖得非常快,一期开盘就全部售罄,最后又加推了90多套房源,这批房源是没有蓄客做准备的,但一个周末就卖掉了30多套,可见,刚需更偏爱实用的户型。与此同时,典型的小户型产品东亚·首航国际、东亚·五环国际、东亚·马赛公馆等均持续热销,一般都保持在周末两天消化30多套的速度。其实,性价比高的产品自然好走量,中小户型一般能满足刚需的生活需要,同时,价格也是刚需置业者可以承受的,因此较为热销。鉴于此,公司未来还将继续开发满足刚需的中小户型产品,为刚需购房者提供更多选择空间。

凯德锦绣销售经理

郑琳

164m户型瞄准CBD改善人群

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凯德·锦绣是凯德置地在北京CBD区域建造的高品质住宅项目,对于在CBD这样一个位置的物业,我们一直认为好的房子要从可居住、可投资、可升值的角度去衡量,这种考虑在凯德·锦绣3号楼更加明显。

目前CBD区域在售项目多以大户型为主,总价基本都在千万量级,然而,低总价优势且兼顾舒适宜居的中小户型一直是高区域的空白。调查发现,随着今年央视新大楼正式投入使用,由此带来高端传媒人士与各公司商务高管成为需求主力,在CBD工作的金融、传媒人士或致力于在CBD扎根改善的高端人群,对项目的品质和细节要求更高。这部分客群多是年龄在30-40岁之间的三口之家。他们常常行走于世界各地,不管是因为事业,还是在求学,这种经历,就是对高端公寓居住空间创作的亲身体验。为此,我们今年主推64平方米小户型和164平方米三居楼王户型,获得市场青睐。

金融街控股副总经理

王志刚

快速消化在售房源

目前金融街控股在售主要房源为位于昌平区北七家的金色漫香苑和大兴天宫院的金融街融汇,金色漫香苑仅剩下为数不多的180-190平方米五居,由于总价相对较高,销售速度略逊于此前推出的97平方米两居和138平方米的三居。此外,目前正在热销的金融街融汇项目,主打微公馆概念,二期已于本月初开盘,主力和热销户型仍以二居为主,户型面积在70平方米左右。融汇主要面向刚需类客群,户型区间包括54-57平方米一居、71-84平方米两居以及98-100平方米三居。此次新推房源除了两居外,还加推了部分100平方米左右的三居。对于明年市场,金融街控股的住宅项目仍以快速消化在售房源为主。

金地集团北京公司营销部经理

王东博

面向刚需以小户型为主

目前金地集团北京在售项目中,主要以面向刚需群体的小户型产品为主。以本月底即将面市的金地格林格林为例,全部为55平方米至90平方米的一居至三居产品,包括55平方米一居、75平方米和80平方米两居以及89平方米三居。未来金地集团在京推出的产品类型仍将以此类刚需性中小户型为主,金地格林格林的二期也仍将全部为90平方米以下户型。虽然市场已经出现局部性回暖趋势,但是调控政策依旧,对于未来市场我们保持谨慎乐观,与大户型相比,面向首置及首改客群的中小户型,会保持一定的市场热度。

链家地产市场研究部

张旭

两居户型为当下市场成交主流

从目前新房和二手房成交情况来看,两居占比最高,占整体市场成交量的45%左右。由于价格和区位的不同,新房市场中三居占比高于一居,而二手房市场中一居的占比高于三居。一居和相对低总价的两居室,主要客群为首次置业的刚需购房者,而改善型购房者的主要置业目标则是三居和部分高总价的二居室。与前期相比,四季度刚需购房者的增加比较明显,90平方米以下的小户型成交占比又有所上涨,也是年末市场出现暖冬的重要推动因素。预计未来限购和限贷政策仍会继续严格执行,因此能够进入市场的需求还是以自住类刚需首置和首改购房者为主,这样的市场需求决定了未来市场上的主流户型仍会以两居为主。

伟业我爱我家副总裁

胡景晖

中小户型是热销主力

据伟业我爱我家市场研究院监测数据显示,12月上旬全市新建商品住宅(不含保障房)网签2632套,其中一居室、二居室占比合计达到55.66%,比上月上涨7.49个百分点。并且在12月上旬热销项目中,成交套数排名前十的项目全部位于五环以外、成交均价均在17500元/平方米以下。由此可以看出首次置业需求迎来新一轮释放高峰,12月将延续暖冬格局。事实上,十八大以来,房地产政策维持相对稳定之格局,加上房价继续下跌的预期不再,虽然部分开发企业完成年度销售业绩,但由于政府在开工、投资方面的压力依然存在,部分企业也在年底选择“乘胜追击”的策略,以换取足够多的现金流,为来年继续发展做充分准备,多重因素叠加使得年底迎来刚性需求抄底的好时机。

麦田房产石佛营区炫特二店店长

周 琼

90平以下小户型受年轻白领偏爱

上周石佛营商圈成交较为活跃,由于周边6号线开通在即,再加上该项目主打90平以下小户型,近期咨询客户明显增多,且主要是在周边工作的“80后”白领,该类群体由于是首次置业,除了有使用公积金贷款这一特征之外,还有将小户型作为过渡房源,十分注重周边生活、交通便利度的特点。

成都车库门

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